馮侖:如果是我有多余的房子 就賣了換成別的資產

馮侖:樓市與股市的關系

問:馮叔,我對股市很關注,想問一下,股市和樓市有什么關系?您能不能給我們一點參考。

馮叔:股市和樓市的關系很密切。我有一次去紐約,有一家研究機構給我看過一個報告,叫《失業率、股市和寫字樓租金的關系》。

他們的研究報告里,總結了一些規律。總體來看,股市好的時候樓市也好;股市不好的時候,樓市有時好,有時也不好。

按照這個規律看我們中國的情況,那就是,2016 年以前的 20 年里,樓市一直好,股市不好的時候樓市也好。但是今后呢?在人均 GDP 過了 8000 美金以后,房地產市場本身會有時好、有時不好,在這個時候,樓市和股市應該是同方向的。

也就是說,在過去,樓市和股市的發展、漲跌可能不是一個方向,甚至有時候是兩個方向。但今后會更多地是同方向——股市好,樓市才好;股市不好,樓市也不怎么好。

當然,我們國家的股市、樓市,因為各種市場的管理、管制比較具體,也比較多,跟國外不完全一樣,所以我們也不能完全照搬研究國外市場的報告來看中國的情況。

《北上廣不相信眼淚》| 大城市不相信眼淚

可房價是真貴

問:我有一套空置的房子,我現在在考慮是租出去,還是把它賣掉。畢竟現在經濟壓力也很大,而且 M2 的增長也很快,比如在一線城市,租金的回報率并不算高。我要考慮如何抵御通貨膨脹,以及增值。所以,怎么判斷是應該持有,還是說把它賣掉,然后拿這個錢再去買理財產品?

馮叔:如果房地產市場是在完全的市場經濟條件下,所有相關的政策、法規都很穩定,持有一個不動產來對沖通脹風險的做法是特別對的。

但是,如果相關政策的變化比較快,也難以預測,就可以考慮其他的做法。比如說,你持有一套房產,但是過一陣不讓交易了,價格呢,既不讓漲也不能降價。前一陣就有城市出政策,房子降價的幅度不能超過 5%,這種政策來了,持有這個房子就沒意義了。

這個時候,如果你手頭有錢,可能還能流動。資產如果沒有流動性,就不是一個好的資產,好的資產要有流動性,要能增值。我們現在面臨的不確定性是圍繞著這些與住宅有關的政策不太確定,交易的規則不確定,稅也不太確定。

所以如果是我,有‘多余’的房子,除了自己住以外的第二套,甚至第三套房,我就賣了,換成別的資產,流動性大的資產。

問:馮叔,很多家庭都會把房產作為自己投資的一部分。我想問的是,租售比達到多少,可以作為投資的一種方向?比如說,我想買一套房投資,它的租售比達到多少,是可以投資的?

馮叔:現在國外有一套標準,大體上認為資金回報率在 6% 到 7% 以上,就是有投資價值的。但是國內房價相對而言特別高,租金回報率都在 2% 到 3%,所以,以前大家投資房產不看租金回報率,只看售價。因為人均 GDP 不到 8000 美金,住宅價格上漲的空間比較大。但是,隨著我們的人均 GDP 超過 8000 美金,未來大家投資住宅還是要看租金回報率。租金回報率如果在 6% 以上,我覺得你可以適當投資,如果太低了,也不值得投資。

問:馮叔,我有一個關于養老地產的問題。中國現在正在慢慢地進入老齡化社會。現在看,中國的養老地產有兩個方向,一種是像泰康這樣的模式,在城市的郊區建老年公寓;還有一種是在城市的市中心,對以前的酒店進行改造,改造之后做成老年公寓。現在發達國家有很多有錢的老年人是住在市中心的,因為醫療等基礎設施比較完善。您覺得,中國今后的養老地產會更偏重于哪個方向?

馮叔:這兩種模式我都了解,應該說,大概率來講,未來比較多的是后者。泰康這種高端的、集中式的、商業化的養老是小部分人的選擇,可能不到 5%。當然,由于我們人口基數大,即使是 5%,也是個很大的市場。大部分還是在社區,在城市里。尤其是我們中國有很多獨生子女,將來老人跟孩子不能夠分得太遠,所以會在城區,也就是居家和養老結合起來,然后依靠智能設備、信息系統,以及醫療的服務得以完善,讓老人安享晚年生活。這應該是一種更普遍的養老模式。

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